年底了，昆明人又要交钱了！
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这几天，平常很少主动服务的物业管家，开始频频发朋友圈，向你问好了。
千言万语汇成一句话——年底了，该交物业费了。
物业费是怎么涨起来的？
近几年买房的小伙伴应该有所发现，越是新建的小区，物业费是越来越贵。
对比了家里的几套房，2014年买的小区，高层住宅，物业费每平米2块。
但到了2020年后买的小区，新买的小区，物业费就涨到了2.9元/平米/月。
问题是2013年原来的那套小区，物业费还是2块。
物业服务更好了吗？
好像没有。
物业费是怎么涨起来的？
（物业费具体包括哪些，为什么昆明物业指导价1.38元/平米/月对开发商不起作用？具体看之前的这篇文章我真的快疯掉了，昆明物业费哪里贵了？）
1、一线城市物业费是二线城市第1.4倍。
据克而瑞物管数据显示，全国重点20城平均物业费为2.4元/㎡/月。
20城住宅平均物业费(元/㎡/月),稍早前数据
在这其中，深圳最高为3.8元/平米/月，其次是上海，为3.4元/平米/月，深圳和上海是重点20城中仅有2个物业费超过3元/平米/月，受其影响，一线城市住宅平均物业费为3.1元/㎡/月，二线城市住宅平均物业费为2.2元/㎡/月。
2、5年以下楼龄物业费是20年以上的1.6倍。
房龄越新的小区，物业费普遍越高。从今年以来昆明主城交付的楼盘可以看到，物业收费（包干价）已经找不到2元/㎡·月以下的小区。
昆明楼市整理/制图
接下来我们以俊发物业管理的不同小区来看看：
00年代前的小区明通巷42号院，房龄超过30年，无电梯，也没有太多的绿化景观需要修剪，公共设施少，物业管理相对简单，物业费偏低。
其实对比昆明同类型老小区物业费也能发现，类似老小区物业费基本都是按“毛”计价。
比如：
大东新村，0.45元/㎡/月（全包价）
昆二中生活区，没有物业，10元/月/户，打扫费用
月牙塘小区，0.8元/㎡/月（全包价）
白马小区（重建楼栋，2021年新建），步梯房，0.8元/㎡/月（全包价）
而10年代的项目，基本保持在2元左右的水平。
到了2020年后交付的项目，即便是刚需型项目（观云海、彩云城），物业费都在2.5元以上。定位中高端的偏改善型项目（俊云峰、文倾苑）物业费已经接近3元，纯改善项目（生态半岛伯利庄园）物业费达到了3.2元（仅叠拼）。
整体物业费的上涨，基本上每十年一涨，这样涨起来的。
这也意味着，若是近几年新建住宅成交规模越大，那么很容易给大众一种物业费偏高的认知。
物业费与居住品质、居住服务匹配吗？
高价物业费将会越来越多，这是居住品质的“溢价”？
梳理昆明新建小区的物业费情况，2-3元/㎡/月的最多。
对比全国物业费结构，全国重点20城物业费主要集中在1-4元/㎡/月之间。受经济发展水平不同影响，北京上海的高价物业费较多，10元/㎡/月以上多出现在这两地。
而昆明，也出现了高物业费的小区多集中在别墅、高端公寓、大平层等项目。
别墅物业费大多在5元/㎡/月上下，如俊发生态半岛·伯利庄园联排别墅5.8元/㎡/月，美的顺城府5元/㎡/月等。
以昆明大平层住宅华润润府为例，主力户型175平米，物业费3.6~4元/㎡/月，每年光是物业费的成本开销就在7560~8400元之间。
总体花费远高于每年两三千的刚需型小区。
今年推出的市中心的豪装公寓，也就是恒隆的公寓产品君悦居亮相，物业费高达12.7元/㎡/月，而对应的，该项目提供的是星级酒店式的服务。
此前我们在绿城诚园探盘的时候，了解到该项目一名物业管家对应200户左右业主（1栋住宅），而在其他项目，比例往往是1名物业管家需要负责管理至少两栋（400户以上），这也意味着管理人工成本的差异。
同时每个小区越来越豪华的会所、架空层公共设施，也需要增加物业服务人员。
前不久我们去探盘，业主质疑某项目物业费为何要三块多？
物业工作人员解释，每栋单元门口都会安排物业管家值班，有一定的人工成本。
参考市中心的老牌高端小区七彩俊园项目，也确实是如此设计。
（七彩俊园入户大堂的休息区，右侧有个吧台，物业人员就在这里）
除了城市住宅之外，还有一类项目的物业费也是整体偏高的，那就是文旅项目。
文旅项目本身旅居、度假、短时居住属性较强，园区内公共设施使用频率不如城市住宅，但物业费反而偏高？
七彩云南古滇名城（春风小院高层、小高层住宅）2.8元/月/㎡，这个价格中等偏高。
（七彩云南古滇名城各配套之间有免费巴士，就是非节假日一小时一班次，不算很方便）
而万科抚仙湖度假区的叠加产品物业费5.5元/㎡/月，这个价格已经逼近市中心的别墅产品了。
但实际上，这类产品因占地面积较大，整体的物业服务更细致一些。
以万科抚仙湖度假区为例，内部有摆渡车，业主可免费坐，日常还可打电话让物业送菜之类。
业主并非负担不了高物业费，而是需要让人明明白白钱花在了哪里。
当下，未来开发商以开发改善盘为主流，那么也意味着，后期新盘项目的物业费将会越来越高。
好小区与好物业相辅相成
物业存量市场规模巨大，物业企业眼中的优质项目是什么样？
对于购房者/业主来说，小而美的项目，管理得更严格、服务更到位一些。
所以我们会发现，大项目也会分出小地块分别管理。
而10年代推出的部分项目，习惯集中管理，整个小区上万住户，通过两三个公共通道进出，这也为后期埋下了“管理不好”的隐患。
（很难想象高层小区装类似防盗网）
而实际在物业企业眼中，楼龄、物业费、项目规模是衡量城市优质项目的三个主要指标。
（上述提到的，上万住户、10年代交付的小区反而是个【大金蛋】，只不过收取物业费的难度也挺大）
楼龄新——物业费相对高，项目规模大——物业费收取基数大。
我们可以看到，万科、俊发、碧桂园物业等都承接了不少非同房企开发的项目，比如万科物业与德润香山府，俊发物业与怡合景苑、碧桂园物业与别样幸福城等等。
若开发商不一定具备优质物企的资质，交于更专业的物企反而能为项目增色不少。
开发商是通过产品设计来匹配消费需求，而物业则是通过服务来提升生活品质。
这样来看，物业费，早交晚交，迟早要交，该交还是得交。
若是觉得实在服务不到位，那就更换。
更换物业，需要项目全体业主上下齐心。
解聘物业流程如下：
1、成立业主大会和业委会（需要社区居民委员会负责指导、监督和管理），通过过半数表决解除《物业服务合同》，合法的接触委托关系。
2、选聘业主代表和物业行业专家组成物业招标小组，发布招标信息。
3、公示招标、评标过程，公示中标物业公司的服务承诺、服务收费标准等。
4、召开业主大会，对中标物业进行投票表决，选取新物业公司。
5、新物业和老物业进行财产、资料、业主档案、设备设施的交接。
以上，仅为理论上的流程。
实际执行，将会卡在每一步。
相对来说，其他城市更加成熟一些。已经成型的大型社区要想更换物业，那必会吸引多家物业企业竞争，其他城市还有物业企业“带资进场”的盛况。（可惜，昆明没有）
相关背景：
2023年5月武汉某项目公开招标，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万的条件，图为万科物业竞标相关公示。
好了，说了这么多，该去交费了。
附部分项目物业费资料汇总，收集整理昆明楼市：
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